无须提前还贷，无须垫付资金，二手房“带押过户”在济南正式落地。
8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记，即对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，就可完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
那么，二手房“带押过户”可以解决哪些痛点?作为新模式“新”在哪?
多地推二手房“带押过户”
8月17日上午，济南市委市政府召开新闻发布会，对济南刚刚推出的二手房“带押过户”这一全国首创的登记新模式进行权威发布解读。
据悉，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心和银行、公证等机构自2022年2月份设计了整体“带押过户”的流程图及操作办法，历时近半年积极探索，流程一直在落地业务中不断优化，形成了目前最终的“带押过户”流程。
在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。
“带押过户”消息一出，立刻引发了公众关注。梳理发现，除了济南，今年以来，广东省珠海、山东省青岛、云南省昆明等多地均推出二手房“带押过户”。
目前“带押过户”在实际操作中还并未大范围推广，在最早推出该政策的珠海，但“带押过户”涉及到卖家原贷款银行和买家贷款银行两家银行，目前各大行还没有完全跟进，流程方面还没有完全优化下来。昆明的该项改革在建设银行进行试点，待业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。济南方面，媒体报道称，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。
在二手房交易过程中，“解抵押”问题一直是困扰买卖双方的难题。在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担带押过户后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，传统二手房交易中会存在一个问题，即卖家要出售二手房，就必须把二手房的贷款先结清，这就导致此类二手房的交易周期明显拉长或失败，而带抵押过户模式则破解了这个难题。
“新”在解决二手房流通痛点
多家市场机构数据显示，自6月底以来，全国重点城市新房和二手房走势呈现明显分化，多个城市二手房成交量迅速回升。多个重点城市通过降低首付比例、松绑限购政策等措施促进二手房市场交易，以西安、成都等为代表的13个重点城市还取消了二手房指导价。
但近期二手房回暖势头有所降低。国家统计局数据显示，7月全国70个大中城市二手住宅价格下调的城市数量由48个增加至51个，价格上涨的城市数量为19个，较6月减少2个。
中指研究院分院研究主管郭晓锋指出，“带押过户”实施后，买卖双方的交易更加便捷、高效。此外，新模式引入公证处“提存账户”，通过公证处的介入充分保障了交易安全，解决了买卖双方互不信任的问题。并且，公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款，对卖方而言，不必筹措过桥资金，降低了交易成本，对买方而言，把房款打到提存账户就可以拿到房，不需要先解押，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，全面化解了交易风险。
过去，交易周期长、成本高是制约二手房市场流通性的一个重要因素。而在许多重点城市，二手房交易占据较大的市场份额。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，热点城市二手房小户型、区位优、分布广的特点，为新市民上车安家，老市民换房改善，并以“连环单”的形式，一个交易单能带动多套房交易，从而达到丰富供应、活跃交投、带旺市场的效果。
专家：促进房地产市场健康发展
在传统的二手房交易中，卖家要出售二手房就必须把手中二手房的贷款先结清，流程为“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，这就导致此类二手房的交易双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上，中间还有可能因各种因素导致交易失败。对有改善需求的卖方来说，需要综合考虑挂牌成交周期、过户解押周期，无形中降低了市场流通性。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析称，二手房“带押过户”模式将会对地方二手房交易及房地产信贷市场产生一定的积极影响。对于二手房交易而言，主要将会带来两方面利好，其一，降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰;其二，降低二手房交易风险，买房可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。
严跃进称，看似这是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策。所以此类政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路。要真正破解二手房交易方面的问题，关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题。昆明等地做法具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、从二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要创新政策。
整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，从根本上缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时，对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。
